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购买菲律宾房产要交哪些税费?

发表时间: 2019/9/24 15:34:29浏览次数: 来源:http://www.hhoverseas.cn

据房地产研究网站 Global Property Guide 的数据显示,菲律宾在亚洲租金收益率榜单上遥遥领先。迅猛的经济发展、高额的租金回报率和不菲的房产增值,吸引着越来越多人开始关注菲律宾的房产投资市场。无论是购买新房还是转卖二手房等,除了了解房价外,我们还需要关注房产税的问题。

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菲律宾的房产税费主要分三种情况:购买新房房屋二手转卖交易长期持有房屋,下面小编和大家分别展开来讲。


01  一手新房

从开发商购买的一手新房,绝大多数都是期房(交房周期一般为3-5年,最快两年半)。购买新房主要涉及两大类的税费:第一个就是VAT增值税,第二个就是OC其他杂费


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VAT(Value Added Tax)--增值税,这个是政府强制征收,而且统一的,税率为12%。在菲律宾,无论是期房还是现房,如果房子裸价超过3199200比索(大概45万人民币),买家都要承担12%的增值税(一半开发商包含在房价里面),对于卖家而言,只有卖家是公司行为的时候才需要交付,个人卖房不需要再次承担。投资者在首次买房的时候注意问清楚房价是否包含了增值税在内,有的房地产商价格是包含的,有的是未包含的。


OC(other charges)--其他杂费,这个费用主要是办理CCT证书(类似国内房产证)和一些其他小税费(例如印花税)等等。


OC的费用每家开发商都不一样,一般在6-7%左右。OC费用没有固定标准,这是因为楼盘所在的区域不同,政府收取这些费用也会有差异。


OC的收取方式,每家开发商也不一样。有的开发商是和VAT一样,跟着房款支付比例和支付时间走。有的开发商是在正式交房时才收取,也就是需要支付剩余尾款的时候再一次性支付。


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02 二手转卖


房屋二手转卖主要是涉及资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。但这个也是要分两种场景情况来看。


第一种场景:开发商还未正式交房


例如在19年1月从开发商买的新房,开发商的交房时间是第49个月。你在第36个月还没有正式交房之前就要转卖出去,且你的房款支付比例没有超过25%(具体每个开发商情况会不一样)。


这种情况只需要去开发商办理更名手续即可,把你持有的公寓更名到买家名下,这个过程不涉及到任何税费,你只需要向开发商缴纳更名费即可。更名费每个开发商收取的标准不同,在10w-30w比索不等。




第二种场景:开发商已经正式交房后的转卖


这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候,房屋的产权已经从开发商转移到你的名下,你的信息已经完全传到政府那里了。


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所以在这个场景下,你要转卖你的公寓,主要涉及的是资本利得税CGT。资本利得税是按照房屋交易价格的6%收取,是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。当然虽然这6%的资本利得税是由卖方承担,但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。


在这个场景中,还有1.5%的印花税、以及总共1-2.5%的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等,但这些都是由买家承担,直接由买家支付给政府部门,和卖方没有关系




当然,二手房屋买卖肯定还会有中介费用,目前菲律宾的二手交易中介费用约5%,这个也是由卖家支付给中介。同样,这些都是可以转价到房屋卖出价格上。


其实资本利得税的缴纳并不是以开发商是否正式交房来做判断,这样的判断的并不严谨,因为每个开发商的操作情况都不一样。


如果开发商在正式交房之前,就已经把客户信息资料提交给了政府,那转手卖出就需要支付资本利得税,例如开发商Ayala。所以每个开发商的情况都不一样,需要具体对待。




03  长期持有

如果是持有房屋,那每年需要给政府交纳的费用,主要就是房产因为马尼拉的租售比在6-8%区间,这个租售比非常高,所以大多数投资人都有长期持有收租金的打算。这样既能每年有稳定的收益,又能同时享受房屋价格每年上涨的利润。


菲律宾全国范围不同地区的税率是不同的,且在大马尼拉地区的不同城市的税率也是不同。但在实际执行中,大马尼拉地区的公寓应该缴纳的房地产税一般为公寓市场价格的0.1%~0.3%/年左右。



相比较其他收房产税的国家,菲律宾的房产税征收比例算是很低的。比如一套价值3700000 比索(大概50万人民币)的公寓,每年只需要缴纳7400比索(大概1000人民币)的房产税。


菲律宾的房产税一年可以分4次,按比例缴纳。比较有意思的是,如果你选择每年一次性缴纳房产税,一般可以享受10-20%的折扣。而延迟纳税的要付2%的滞纳金,年最高罚款为纳税额的72%与36个月的纳税额中取最大的数额。



目前看来,外国人购买了菲律宾国内的房产,有效的缴纳税金的办法,只有本人去到当地市政厅缴纳,或者和帮你打理房子的物业进行商议代缴(都需视沟通后的结果而定)。


缴费时,请带着税卡以及新(当年)税务申报或不动产声明的副本以及正式发票或证明的副本,和你的身份证明文件(护照)。


关于菲律宾房产的税费,你都清楚了吗?


如果您还有疑问,可以点击【我要提问】留言,或者拨打热线:400-921-3119。