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菲律宾房产 马尼拉七大CBD房价和租金分析

发表时间: 2019/9/26 10:15:48浏览次数: 来源:http://www.hhoverseas.cn

菲律宾房产近来很热,菲律宾房价2015-2018每年都在涨,来菲律宾炒房投资的国人越来越多,大家都看好发展中国家的机会,首都城市马尼拉首当其冲,我们今天来分析一下马尼拉各个区域的房价和租金。

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1.老牌CBD马卡蒂中央商务区MAKATI

菲律宾人经常说makati will always be makati,马卡蒂永远是马卡蒂,这句话侧面说明了马卡蒂在菲律宾人心中的位置有多高,是成功和财富的象征,马卡蒂依然是马尼拉的核心商务中心,各大银行,国内外大大小小企业总部,高端大气的商场land mark, green belt,glorita商场,各国大使馆聚集于此,成就了马卡蒂的繁华,这里的土地价格一直稳居全国之首,马卡蒂的土地非常有限,寸土寸金。不同于国际城,这里是各国游客到马尼拉旅行必到之地,投资在这里的房产交房后也非常适合经营短租日租等,比长租收益更高的。一房一厅配家电家具的租金30000-35000比索每月,投资60万人民币的小单间租金每月有4666元,操作的好年收益可以9%,完全不愁租,挂上去秒租。


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2.BGC国际城 类似于陆家嘴的现代中央商务区

经过十年发展和建设的BGC国际城,如今价格已经赶超马卡蒂了。这里规划设计的好,非常宜居,非常现代,公司总部聚集,英国大使馆,韩国大使馆都在国际城。初次来BGC的人会惊讶于自己的眼睛,自己真的是在菲律宾吗,街道整齐清洁,街区时髦现代,一转角就看到一个外国人。这里有british school manila,international school manila等9所顶级的国际学校,各种潮店,咖啡馆,饭店,银行,药店,精品店,生活非常便利。国际城房产目前均价3-4.3万人民币每平。联邦地产近期新开的楼盘在bgc边缘,但是期房的开盘价格已经高达4万3人民币一平,还得等待几年的时间才能建好,个人认为在BGC买新盘不如买转手的,转手的价格更低,大概3万一平,位置更优秀,因为建设的早,BGC国际城目前几乎没有新的地皮可以再建设,我个人认为这里只适合居住,不再适合投资,因为时间不一样了,如果是15.16年的时候BGC很有投资价值,当时价格在2万多,BGC的房子有一个最大的问题就是户型偏大,即使是开间studio最小的面积也要36-38平,购买成本在115万左右,租金大概在35000比索到40000比索,一年的租金收益在6.4万人民币左右,而购买陈本115万,年租金收益率在BGC还不到5.5%,而从4.3万的价格再往上冲刺,也很难,至少在短期1-2年内是涨不上去了的。BGC非常美丽,但当年情况下看,不具备投资价值。喜欢BGC环境的朋友可以选择投资ARCA南,这个地方未来8年会建设的和BGC完全一样。


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3.MOA亚洲商场CASINO华人聚集的商务区

游客熟悉的亚洲商场MOA和solarie,cityof dreams,okada为中心的“娱乐城”计划,要把这里打造成东方的拉斯维加斯,在过去的一年里,这里的房价涨幅最大,在附近从事线上网络游戏的华人公司的员工都需要就近居住,来这里试试手气的游客也有短租需求,这里的房子很适合经营民宿,短租,日租。这里一房一厅长租的价格能达到40000-45000比索,仅仅是24平米的小户型,租金一个月有6000元,购买的成本转手特价合同仅仅60万,这个租金回报应该是全世界最高的,年租金收益高达11%-12%,谁还敢小瞧菲律宾投资。这种成熟区域就是买转手期房合同最划算,开发商也知道亚洲商场租金高,投资客爱买,所以新盘价格700万比索很普遍,但是早年投资客炒房族买的时候300万比索,现在拿出来转手450万比索,虽然前面买家有赚,但是你的购买成本还是比问开发商直接买省很多,有闲钱的投资者买来吃租是稳妥。

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4.ORTIGAS CBD外包产业BPO地铁沿线第三大CBD

ORTIGAS CBD是除了马卡蒂和BGC国际城以外,马尼拉的第三大商务中心区,目前多家开发商齐上阵,一起在开发建设ORTIGAS.因为BGC国际城已经没地皮可盖了,马卡蒂能开发的地皮也所剩无几。而ORTIGAS周边众多商务中心,跨国大公司和BPO外包产业,不计其数的年轻白领和居家过日子的菲律宾本土中产阶级,这些人就是我们未来的租客+接盘侠。在马尼拉2022年要建成的一号地铁线上ORTIGAS拥有两站,一站是ORTIGAS南站,一站是ORTIGAS北站,也可以看出奥体嘎斯地区,在未来马尼拉城市发展规划中的重要性。ORTIGAS-BGC国际城大桥2020年通车,近在眼前,届时从项目去BGC国际城驾车只要3公里,一脚油门,秒入BGC.而BGC现在房价4万3人民币每平.奥体嘎斯却只要2.4-2.75万建仓。
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5.VERTIS  NORTH奎松 北部CBD

马尼拉北部的CBD是奎松的VERTIS NORTH区域,这里是唯一一站马尼拉轻轨和未来的马尼拉地铁一号线交汇的地方,未来索莱尔2CASINO也建在VERTIS NORTH.整个区域由阿亚拉地产开发,五星级的塞达酒店,AYALA MALL商场,这里目前存在3幢甲级办公楼分别是菲律宾电信和谷歌的总部和电话接线BPO公司,未来还要再建造9幢办公大楼,VERTIS NORTH总共43公顷,距离菲律宾国立大学和雅典耀大学12分钟车程,菲律宾国立大学是菲律宾未来人才的摇篮,而雅典耀大学是菲律宾富家子弟学校。目前小户型30平米的均价是3万人民币每平,租金收益不详,因为区域内最早建好的项目是2019年才交房,根据经验一般有赌场的地方周边租金至少303万比索起,相当于人民币4000元。

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6.ALABANG 马尼拉南部CBD近机场

从机场走高速公路SKY WAY9分钟,到达一个独立的科技小镇阿拉邦,这里是马尼拉3大豪宅所在区之一,阿拉邦的别墅3000-4000万人民币一套。阿拉邦是一座新城,漂亮,环境空气都好,安全,比马卡蒂还安全。这里相当于上海的张江高科和北京的望京和深圳的南山科技园。众多科技公司I.T.保险,跨国外包公司BPO.包括AIG美国保险股份,CAPITAL ONE信用卡收账公司,GENPACT电子产业外包  ,HSBC汇丰银行,FLUOR建筑公司,CONVERGY全球都有的电话接线BPO公司。SYNCHRONY金融投资公司.INPOSYS印度I.T 公司,INSULAR LIFE保险公司.中国网络游戏公司BC行业大量迁入阿拉邦,目前有七幢办公楼全部是中国网络游戏公司,BC行业所到之处租金奇好,70平小两房,限制住四人的情况下月租8万比索,随便住8-10人的话12-13万比索,BC公司租去做员工宿舍,压二付六,压二付一年的都有,当租金高的时候有闲钱的外国买家会买来吃租,炒房的就有更大的机会去获利变现,保守一点,即使最坏打算没能变现成功,你的投资也有租金保证十年回本,租金是投资的安全底线,就好像攀岩时的安全绳。阿拉邦在我眼里就是三年前MOA亚洲商场赌场区的样子。商场多,购物中心多,阿拉邦做为独立的高科技小镇,能满足居民自给自足周末休闲的全部需求,如果需要去马卡蒂有黄色直达大巴到马卡蒂GREENBELT1商场门前。25分钟到马卡蒂CBD.供需严重不平衡,之前阿拉邦是FININVEST在开发,做了大量写字楼项目,却没有建造居民楼,整个阿拉邦镇周边仅仅七幢居民楼,目前NORTHGATE ,  电子产业园加INVESTMENTDRIVE附近共有30幢写字楼,你可以想象一下在里面工作的白领有多少人,可阿拉邦能住的居民楼大概7幢,严重的供需不平衡。阿亚拉现进入开发,阿亚拉走到哪里,哪里就是下一个城市中心区,哪就会迅速发展。由于阿拉邦在航线上,所以楼房有层高限制不能超过18层,阿亚拉计划开发7幢居民楼在未来7年内实际单元数7幢也不超过2000户,因为阿亚拉一层只有12-14户,低密度住宅。所以即使未来7年这七幢楼都造完了,加现有的7幢住宅,阿拉邦在未来很长一段时间也还是缺房子的,绝对是卖方市场。目前阿拉邦的购买价格是2.5万每平,租金70平的小两房可以租12万比索给网络BC公司,相当于1.6万人民币每月吃租,租金收益高达10%-11%



7.ARCA  SOUTH离机场一站地铁 下一个BGC国际城

整个ARCA 南是一个74公顷的整体规划项目,阿亚拉会用8年时间把这里打造成下一个BGC国际城,同样ARCA南是马尼拉2022年要建成的一号线地铁上最近国际机场的一站,这里目前的购买成本是2.5万,租金有待观望,因为这里目前才刚刚铺好路,很多公司大楼和酒店都尚未建设,这是一个很好的项目,但是需要很长的时间。