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【菲律宾投资】房产常见问题集锦Q&A

发表时间: 2019/9/26 9:12:49浏览次数: 来源:http://www.hhoverseas.cn

外国人可以买土地吗?


基本上「外国人」是不能购买土地的,除非是公司法人且需符合菲律宾政府规定,菲律宾籍股东持有超过一定比例以上,该公司才有权利购买「土地」。若读者真的很想购买土地,唯一办法就是「娶」、「嫁」菲律宾人,成为「菲律宾人」,婚后土地登记在名下,由于菲律宾法律夫妻是「财产共有制」,所以你的菲律宾籍另一半也拥有土地的一半权力。(当然如果您又不想与菲律宾结婚,又想拥有菲律宾土地,通过法律手段,我们也有办法。添加文末小编微信告诉您)


小知识:在菲律宾结婚并不是不能离婚,只是特别「不容易」离婚罢了,很多网路资料写说不行离婚是错误的,其实是可以的,只是菲律宾打官司非常耗时,加上菲律宾行政效率出名的缓慢,往往过程会拉得很长,导致夫妻都已经分居,官司还没打完,名存实亡。


外国人可以买房吗?


可以,绝大多数外国投资人是属于这种。在菲律宾的外国人业主只有产权 (权状),而没有地权,业主是以「间接持有」的方式持有地权。


当一间开发商买了一块地要建酒店大楼时,会先成立法人公司(Condominum Corporate)来持有土地权,然后再委托、雇用「物业管理公司」来管理,购买房产的「业主」就成了这间法人公司的小股东,但仍要按时缴交「物业管理费」给物业管理公司,也就是俗称的「管理委员会」。


「管理委员会」权力是十分巨大的,假设屋主延迟缴纳「物业管理费」,会产生额外「惩罚金」,平均月息约为3%,若迟迟拒缴,最严重的情况是被「强制法拍」,读者你没看错就是被强制卖掉,请千万要注意,平常记得跟「它们」打好关系!


投资菲律宾房地产的注意事项?


我们建议是直接跟上市且商誉良好的房地产开发商购买,问题会减少很多,因为目前二手市场交易实话说十分混乱!


开发商的总报价已内含12%的增值税,没有其他额外费用,在二手房地产交易市场的费用上,有些不同,让小编娓娓道来。对开发商而言,房子是「商品」,所以政府课这12%的「增值税」,然而对卖家而言是「财产」,课税方法与成本请参照下方:


房地产卖方的交易成本?


  • 资本利得税:房地产成交总价的6%。

  • 房屋中介费:房地产成交总价的5%。 (弹性可谈,有时候也可能是买方支付!)


房地产买方的交易成本?


  • 过户登记税:房地产成交总价的0.75%。

  • 过户印花税:房地产成交总价的1.5%。

  • 零星杂费:不超过房地产成交总价的3%。

  • 房屋持有税:每年不超过房地产成交总价的0.5%。 (可忽略)


支付方式?


若现金直接购买的预售屋约有8%-15%的折扣,不同开发商、不同案子,可能有所不同。若是资金比较不充裕的外国投资人,市场标准交付方式有所谓的20%80%或是30%70%,那是什么呢?


小编用案例来稍微说明一下,假设马卡蒂的预售屋套房(Studio)总价是一间四百五十万披索,完工年期还剩三年,预计2021年交屋,选择30%70%的支付方式:


  • 首期付款 (10%):P450000。

  • 三年分期零利率每月付款 (20%):P25000/月,共36期。

  • 尾款 (70%):P3150000。 (向银行申请贷款或向开发商申请分期)


详细情况也要视物件与房地产开发商为主,请找信任的房地产仲介咨询。最后要补充一点,合约签署上的「交付日期」是不会变动的,即使它进度延迟、尚未完工,无法如期交屋,你仍然需要按时付款。就是潜在的风险之一,银行有可能拒绝未完工的预售屋贷款,建议到接近尾款支付时,还是先备妥部分资金,以防此情况发生。


投资菲律宾房地产的「报酬」?


以过往经验表示以出租「毛报酬」而言是5%起跳,平均约为6%,好位置才有7%,7%以上要非常精挑细选,怎么没有一些业者说得好听?归咎原因是由于菲律宾房地产总价,这几年大幅上涨的关系,但租金没有同步上升,导致部份物件的出租报酬略为下降。


强调一下,此报酬是出租的「毛报酬」而非「净报酬」,尚未扣除物业管理费、房屋持有税等固定开支,别忘了还有「中介费用」 (市场行情是房租一个月) ,以及合约到期导致「闲置」且出租不掉的情况。


假设单纯以买卖价差,「价格」的平均涨幅,目前菲律宾房市仍属多头市场,许多地方尚在开发阶段,加上基期整体仍偏低,马卡蒂等市中心买不起,其他发展中都市也可以考虑,前提是你打算长期在菲律宾发展。若你计划是买来自住的,只需考量位置、生活机能和「价位」,资金流动没问题,那就买定离手吧,菲律宾房地产还是比中国大陆多数来得便宜的!


交易过户时程


若买方直接现金买断方式交易,于政府单位办理房地产过户的时程约为:


  • 三个月:非常快!

  • 六个月:正常。

  • 一年:刚好而已。


银行贷款时程


贷款的话,则要看银行审核耗时多久,一般银行审核会参考借贷者的「财力证明」、「工作报税证明」、「银行往来纪录」、与该银行方高层的「往来关系」(有关系就没关系),很多因素会影响其审核通过的借款年限、额度与速度,建议时常跟银行高层往来「刷脸」、聊天,打好关系。


  • 两周:超快!

  • 两个月:普通。

  • 超过两个月:正常。


一般外国人的贷款年期为五年,利率在6-8%,有些甚至更高,但也需要视买方状况而定,较容易申请、常见的银行是菲律宾BDO银行,房地产中介都会协助申请,甚至都有长期配合的银行专员窗口。


 

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